ハワイ不動産投資情報

 　
　 ハワイプライベートリアルター　 深山ツヤ子、CCIM,CPM,CIPS,GRI 　
　 マンスリーニュースレター　2004年3月１日号 　
　

　

 　
　
Certified Commercial Investment Member
公認全米不動産投資家協会会員
（称号取得日本人初）		 　
 
 今月のテーマ
１．ハワイの不動産市場アップデート
２．Ｈａｗａｉｉの不動産市場が活発に動いている時に銀行融資を上手に受けるコツ
３．ハワイの不動産物件ピックアップ
４．ハワイの銀行利子
５．ハワイ不動産投資のエクスパート塾-シリーズ１号
ハワイ不動産市場アップデート
オアフ島の２００４年１月の不動産売買件数は一戸建て住宅が３４２件、コンドミニアムが５５８件と昨年の１月と比較するとそれぞれ２３％と１７．２％と大幅な伸びを見せています。中間価格は一戸建てが＄４００，０００で昨年の同時期の＄３５０，００と比べると１４．３％上昇しました。またコンドミニアムの中間価格は＄１８７，０００で同じく１２．５%上昇しました。物件の価格で比較すると昨年の総額が３０８ミリオンダラーでその前年の２０７ミリオンダラーと比較すると４９％も価格が上昇した計算になります。　バンクオブハワイのエコノミストは２００６年には＄１８０，０００のコンドミニアムが＄３００，０００に。＄４００，０００の一戸建て住宅が＄６３６，０００になると予想しています。
最近は購入申込み価格をお客様と決める時に過去の売却事例をもとに価格を決めることができません。
物件が次々と売却されてしまうので、売り主はかなり強気で思い切った高い価格で市場に出しています。良い物件を手に入れるには市場の動きを正確に把握し、すばやい行動力と判断力で売主と交渉をする力量が求められます。
Ｈawaiiの不動産市場が活発に動いている時に銀行融資を上手に受けるコツ
現金で購入するお客様は問題がありませんが、銀行から融資を受けて購入する予定の人は銀行の査定が実態に購入した価格より低い価格で評価価格が出てきます。それは不動産鑑定士が市場の動きの早さについて行かれないのが原因です。このように動きが早いときには、不動産鑑定のプロであっても現状を把握している不動産業者にはかないません。売買契約がまとまって銀行に融資の申込みに行く時には、融資申込書と一緒に過去の売却事例などと一緒に、まだ不動産協会のコンピューターに載らないデータなども添付すると、現状にかなり近い評価額がでます。融資の基準は自宅として利用する場合（ホームオーナーのローン）は頭金が２０％、投資物件として利用する場合は（ほとんどの日本人はこれに属します）最低３０％の頭金が必要になります。　融資額は購入価格でなくて、不動産評価価格に対するパーセントが基準になりますので、頭金を準備する上で銀行の評価価格は大切な要因になります。　
ハワイの不動産物件ーピックアップ
カハラ高級住宅地　言い値：＄２，３５０，０００
敷地面積：972平米、室内面積：486平米、築年数：1989年
5寝室、４．５バスルーム、カーポート３台分、
地中海スタイルビラ、暖炉、ウェットバー、プール、池、屋上デッキあり
カハラモールショッピングセンターやカハラビーチに近い
ハワイロアリッジ高級住宅地、言い値＄２，０００，０００
敷地面積：2027平米、室内面積：３８８平米、築年数：１９９１年
４寝室、３．５バスルーム、駐車場2台分
海、ダイヤモンドヘッド、ココヘッドの素晴らしい景色
プールあり、この住宅地はブライベートゲートがあり警備員が常駐しています。
ワイマル地区のアパート、言い値＄６５０，０００
ワンベッドルームが8室、各部屋の広さは約46平米
駐車場8台分、ネット利回り約５％
ワイマルショッピングセンターよりワンブロックの便利な場所にある
Click for more pictures ... ワイキキ地区のアパートビル、言い値＄１，９９０，０００
敷地面積：５４６平米、築年数　1966年
リゾートコマーシャルゾーニング、ワンベッドルーム10室、ツーベッドルーム2室、94平米の商業スペース、駐車場9台分、
ワイキキのコンドミニアム、ワイプナやカンタベリープレースの近く
ハワイの銀行ローンの利子
２００４年２月１８日現在
$200,000の物件で２０％の頭金を入れた場合、ホノルル不動産協会調べ 
                                   
                                          INTEREST   %      %     
LENDER銀行名                    TERM/TYPE        RATE   POINTS  *APR   
                                                              
　　　　　　　　　　　　　　融資タイプ　　 利子　銀行ポイント　実質利子
 
                      
Bank of Hawaii             15-YR Fixed     4.500   1.625   4.746  
693-1444                   30-YR Fixed     5.250   2.000   5.431  
                           1-YR ARM        3.000   0.500   3.961  

                      
City Bank                  15-YR Fixed     4.625   1.875   4.928  
535-2500                   30-YR Fixed     5.250   2.125   5.463  
                           1-YR ARM        2.875   2.000   4.224  

                      
First Hawaiian Bank        15-YR Fixed     4.500   1.750   4.822  
643-4663                   30-YR Fixed     5.250   2.000   5.443  
                           1-YR ARM        2.500   2.000   4.049
Honolulu Board of Realtorsｮ ・ 1136 12th Avenue, Suite 200 ・ Honolulu, Hawaii 96816 USA
Phone: 808-732-3000 ・ Fax: 808-732-8732  All rights reserved. Information herein deemed reliable but not guaranteed.
　
　
Certified Property Manager
公認不動産管理士（称号取得日本人全米初）


Certified International Property Specialist
公認国際物件スペシャリスト（称号取得日本人全米初）


Graduate Realtors Institute
不動産上級総合教育課程終了
（称号取得ハワイ日本人初）


全米不動産協会会員
ハワイ不動産投資のエスクパート塾
ハワイ不動産投資エスクパート塾　１号　　「ティーバーについて」

物件とその価格だけを知っているだけでは良い投資判断は出来ません。投資をするには投資を他の投資と比較をして初めてその投資が良い投資かどうかが判断できます。その判断をするには投資開始時に必要なキャシュとその投資から得る売却時のキャシュフローを比較しなくてはなりません。投資は実際には３つのキャシュフローの要素があります。投資開始時に支払うキャシュ、投資の所有期間に生じるポジティブキャシュフローとネガティブキャシュフロー、そして最後に投資の売却時のキャシュフローがあります。
１．いくら投資に必要か
２．何時キャシュが必要か、それは投資開始時か、決まった期間支払いが続くのか
３．いくら投資からキャシュを得ることが出来るか
４．何時キャシュを得ることが出来るか、決まった期間受け取ることが出来るか、投資の売却時か
これらの要素を同じ条件で比較する時に「ティーバー（Ｔ−ｂａｒ）」を利用します。

ティーバー（Ｔ−ｂａｒ）の要素
全ての投資は下記に簡単にまとめることが出来ます。この要素を基にしてＴ−ｂａｒを作成します。

１．Initial Investment　(初期投資額）
２．Cash Flow　（キャシュフロー）
３．Time　（投資期間）
４．Sale Proceeds　（売却時の受け取り額）

Ｔ−ｂａｒは下記のように作成されます。
Ｔ−ｂａｒ　図 １　　初期投資額は＄５００、５年間毎年＄１００を受け取り、最後に$１，０００を受け取る場合
Ｔ−ｂａｒ　図 ２　　　初期投資額は＄１，０００、５年間毎年＄１００を受け取り、最後に＄１，０００を受け取る場合
Ｔ−ｂａｒ　図 ３　　　初期投資額は＄１０，０００、５年間毎年＄１，０００を受け取り、最後に＄１０，０００を受け取る場合
Ｔ−ｂａｒ　図 ４　　　初期投資額は＄１０，０００、５年間毎年＄１，０００を受け取り、最後に＄１５，０００を受け取る場合
Ｔ−ｂａｒ　図 ５　　　初期投資額は＄１，０００、１年後＄２００、２年後＄５０、３年後＄１５０、４年目後３００、５年後＄２００プラス
                          ＄１， ２００を受け取る
Ｔ−ｂａｒ　図 ６　　　初期投資額は＄＄８００、１年後＄１００、２年後＄３００、３年後＄５０を受け取り、４年後＄２００の支払い、
                          ５年後に＄１５０プラス＄１，１００を受け取る

これでＴ−ｂａｒの作成ができました。　
次号からはこのＴ−ｂａｒのそれぞれの数字の正しい算出方法と計算方法をシリーズでお知らせいたします。　　　
　　　

図１

n		  $
0 （500）
1 100
2 100
↓ ↓
5 100＋1,000
　
図２
n $
0 （1,000）
1 100
2 100
↓ ↓
5 100＋1,000
図３
n $
0 （10,000）
1 1,000
2 1,000
↓ ↓
5 1,000+10,000
　
図４

n

$

0

 （10,000）

1

 1,000
2 1,000
↓ ↓
5 1,000+15,000
　

図５

n

$
0 -1,000
1 200
2 50
3 150
4 300
5 200 + 1,200
　

図６

n

$
0 （800）
1 100
2 300
3 50
4 （200）
5 150 + 1,100


　

ハワイプライベートリアルター　 深山ツヤ子、CCIM,CPM,CIPS,GRI
Hawaiian Joy Realty, LLC.
Waikiki Business Plaza
2270 Kalakaua Ave., Suite 1101
Honolulu, HI 96815
Tel: 808-926-2888 / Fax: 808-926-8111
Email: first@hula.net
創業１９７８年
政府公認不動産会社
全米・ハワイ不動産協会会員
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