ハワイ不動産投資情報

毎月お送りしておりますニュースレターですが、10月からはこの欄は深山誠二が担当をする事になりました。
違った視点でハワイの不動産ニュースをお送りします。

12月のハワイ不動産ニュース Alternative Cash Sales Worksheetの表について

12月から降り始める雨が、今年は10月中旬から降り始めました。ハワイを始め、日本や世界各地で冬の訪れが少し早かったように感じます。毎朝通勤時に通るダイヤモンドヘッドやカピオラニ公園は、お陰で深い緑を呈しています。 11月の第4木曜日は感謝祭で、アメリカのどの空港も最も忙しい時期です。感謝祭で家族や友人が集まり、伝統のターキー（七面鳥）の料理を囲みながら、クリスマスのプレゼントやホリディシーズンの過ごし方や来年の計画などを雑談し、お互いに絆を深めます。私は35年前にハワイへ来布以来、毎年中国系アメリカ人のアオヤングファミリーと共に感謝祭を過ごしています。家族、友人はそれぞれ得意料理を持参します。妻のツヤ子は巻き寿司の担当です。忙しい時は鮭のチラシ寿司にすることも有ります。ハワイのローカルの人達は、にぎり寿司より巻きやいなり寿司を好みます。私は鯖寿司（バッテラ）が大好物です。感謝祭が終わると、早速翌日の新聞にはクリスマスギフトの宣伝や広告で一杯です。本格的なクリスマスセールの始まりです。買い物上手な人は、クリスマスの翌日に更に割引価格で買い物します。恒例のホノルル市のクリスマスツリーはカイルア地区のMr. Robert Wellerの庭に27年前（1977年）に植えられた高さ63フィート（約19メートル）のNorfork Island Pine（英国産ハワイアンスタイルの松）が選ばれました。   不動産業界では、一戸建ての中間価格は＄485,000、コンドミニアムの中間価格は＄218,000になりました。昨年より価格は上昇しています。住宅金利5％前後が続く限り、不動産売買は順調に続くと思います。円高になっていますので、日本からのお客様にもお買い得な時期です。小売店舗の空きが少なくなってきました。1年前の空き率は8.5％でしたが、現在は5.8％です。家賃はワイキキの端の方でも平方フィート＄13（坪＄468）です。ホノルルの平均は平方フィート＄2.35〜＄2.55（坪85〜＄91）です。共益費は平方フィート70セント（坪＄25）です。ワイキキは10年ぶりに空き店舗が少なくなり、ほとんどリースされています。カラカウア通り1階の家賃は高く、平方フィート＄18〜＄24（坪＄648〜＄864）です。例えば、1,000平方フィート（28坪）をリースすれば、月額の家賃は約＄20,000になります。   ホノルル市の2004年度の経済実績は、全米で63位です。過去の成績は1999年度189位、2000年度181位、2001年度189位、2002年度177位、2003年度169位でした。169位から63位にランクされましたので、成長率は全米で2位です。観光客の増加が主な要因です。賃金及び、就職増加が基本ベースでランク付けられます。経済が良くなりますと非営利団体への寄付金が増えます。ハワイ大学も10月31日付けで11ミリオンドルが寄付されています。昨年の同じ時期より4ミリオンドル多く寄付が集まっています。又、昨年に比べ4,000人以上寄付者が多くなっています。2005年6月30日の会計年度までには40ミリオンドル（昨年は26ミリオンドル）の寄付金が予測されています。 ホノルル市のクリスマスツリー見学にお越しになりませんか。 来年も本年同様ご厚情を賜りますように宜しくお願い申し上げます。 皆様もお元気で楽しいホリディシーズンと良いお年をお迎えください。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　深山誠二

今月はAlternative Cash Sales Worksheetの表の説明に入る前に、表で使われるBASISについて御紹介します。

BASISについて 

英語では基礎と訳しますが、会計では簿価と訳しています。
これは、原価償却や売却時の損益計算をする時に必要な基本の数字です。

購入の場合              購入額（この額にはローンで借りた額も含まれます）

相続の場合              相続時の市場価格（相続前のBASISは使用しません）

贈与の場合              贈与した人のBASISの額（贈与税支払いの調節をします）

今回は購入の場合を基本にします。

BASISを基本にして減価償却を計算しますが、物件の土地の部分は減価償却できません。
減価償却の計算方法は以前ご紹介をしたので、ここでは省きます。

Projected Sales Priceについて

この表を計算するにはこのProjected sales priceの算出をしなくてはなりません。
Projected Sales Priceは普通キャップレート（毎年のネット収入から計算するレート）を基準に計算されます。
ほとんどの投資家はネット収入に対して必要なキャップレートの数字を決めて、そのキャップレートから売却価格を想定します。しかしこの数字はある程度の利回りが見込まれる場合は良いですが、ハワイのように利回りが低い場合は、スタンダードの書式をそのまま使用することができません。ですから私がAlternative Cash Sales Worksheetを作成する時にはこの部分だけ修正して使用しています。購入時から毎年＿＿％価格が上昇するかを基準にして、上昇率を3％、5％、7％としてSales Price を記入しています。

下記は表の１から5番目のCalculation of Adjusted Basisの説明です。

来月はCalculation of Capital Gain on Sale についてご説明します。

この計算機はユーレットパッカードのホームページ（＄２９．９９）で購入することが出来ます。

http://www.hp.com/calculators/financial/10bII/

　Alternative Cash Sales Worksheet