ハワイ不動産投資情報

毎月お送りしておりますニュースレターですが、2004年10月からこの欄は深山誠二が担当をする事になりました。違った視点でハワイの不動産ニュースをお送りします。

2005年3月のハワイ不動産ニュース ＮＰＶ（Ｎｅｔ　Ｐｒｅｓｅｎｔ　Ｖａｌｕｅ） について

2005年3月 雨期も終わり、スポーツなど野外での活動を楽しめる時期になりました。朝は鯨，イルカ、海亀ウォッチング、午後はゴルフやテニスなどスポーツで楽しみ、夕方は真っ赤な夕陽を浴びながらサンセットクルーズ、夜はトーチの灯りの下でハワイアンを聴きながらブルーハワイ，マイタイ、チチで仲間同士乾杯タイムなどはいかがでしょうか。先日の夜、お客様のヨットハーバータワーの別荘でオーシャン・ヨットハーバー・夕陽を眺めながらビールを飲みました。美味しい夕食後は美しい御夫人のフラダンスで素敵な夜を満喫しました。   2月22日（初代アメリカ大統領ジョージワシントンの誕生日）に、ミッドパシフィックカントリークラブでハワイアンジョイ社のお客様のゴルフコンペを行いました。朝早くから絶好のゴルフ日和で、皆さん最高にコンペを楽しまれました。優勝者は田中様（ハンディー8、ネット70）です。田中様はゴルフ紳士で、いつも素晴らしいゴルフをされます。   さて、不動産業界は相変わらず物件が動いています。特にこの時期（12月中旬〜3月中旬）はワイキキ及び他の島のリゾート物件が活発です。米本土及びカナダからの滞在者（1ヶ月〜3ヶ月）は滞在中にセカンドホームを取得される方もいらっしゃいます。別荘及び賃貸物件の買主の60％は米本土、35％は地元、5％は外国（日本含む）です。米本土からハワイの物件に投資するかどうかによってかなりの影響を受けます。米本土のお客様が購入を控えて、売却を考え始めますとハワイの不動産は落ち着きます。銀行協会によれば、住宅ローンの手続きは昨年と比べますと10〜15％は少なくなると予測されていますが、ファーストハワイアン銀行は昨年以上の実績を上げると強気です。   ホノルル市は1992年以来のインフレです。全米平均は2.7％ですが、ホノルル市は3.3％です。著しいインフレは不動産及びガソリンの価格です。不動産ではハワイの一戸建中間価格は＄469,000で全米4位、１位はサンフランシスコ市の$646,300です。ガソリンは全米1位（1ガロン$2.404）、2位のカリフォルニアは1ガロン$2.043です。   昨年（2004年度）ハワイを訪れました観光客の数は691万人、今年は714万人を期待しています。テロ事件の前年度（2000年）は695万人でした。ホテルの収益も伸びています。ハワイのホテルは5クラスに分類されています。LUXURY　HOTELは11.5％、UPSCALE　HOTELは12.4％、MIDDLE　PRICE　HOTELは10.3％、ECONOMY　HOTELは10.3％、そしてBUGDET　HOTELは9.8％の伸びです。   ホノルルのONLINE(インターネット)の普及率（52％）は全米1位です。2位は47％のオースティン市(テキサス州)、3位は46％のサンディエゴ市、4位は46％のボストン市、　5位は45％のサンフランシスコが続きます。ブロードバンドを上手く利用して常夏の島の生活を満喫してください。皆様のお越しをお待ちしています。　　　   深山誠二

ハワイ不動産投資計算のエスクパートになるには-今月のテーマ　「NPV (Net Present Value) について」 

先月までは投資計算の基本のフォーム、Annual Property Operating Data とCash Flow Analysis Worksheet とAlternative Cash Sales Worksheet のご説明をしました。この3つのフォームの数字が投資率を計算する時の基本になります。それぞれの物件の投資額やキャシュフローや売却価格をもとにして、他の投資物件と比較することができます。

投資率や価値を計算する方法はいろいろありますが、ＮＰＶとＩＲＲの額や率が一番多く利用されていますので、まずこの二つについてご説明をします。

ＮＰＶ ： Net Present Value のこと

           Ｐresent Value（将来のキャッシュフローの現在価値）−Initial Investment （初期投資額）＝ＮＰＶ

この計算式の将来のキャッシュフローの現在価値を計算するには、自分が希望する投資率が何パーセントなのかを決めます。それによって、この投資の本当の価値はいくらなのかが計算できます。

例：

反対の例：

市場に出ている物件を購入する時にその物件のキャシュフローが分かれば、自分がどのくらいの金額で購入したら、自分の希望する投資率になるかということが簡単に計算できます。

　ポイント

ＮＰＶが−(マイナス)　の場合は自分が支払う価格より価値が低い
ＮＰＶが＋(プラス)の場合はその額の分だけ価値が高いということです。

このＮＰＶの計算は10Ｂの計算機で簡単に計算できます。

来月はその計算方法を御紹介します。

この計算機はユーレットパッカードのホームページ（＄２９．９９）で購入することが出来ます。

http://www.hp.com/calculators/financial/10bII/