ハワイ不動産投資情報

5月市場リポート
4月のオアフ島の一戸建ての中間価格は＄435,000、コンドミニアムの中間価格は＄205,000でした。　売却件数では、昨年の同月と比べ、一戸建ては12.8％、コンドミニアムは24.1％上昇しています。　また今年に入ってからの4ヶ月間の売上高を昨年と比較すると41.1％も上昇しています。　現在は売り物件の在庫は2か月分しかなく、お買い得な物件は数日で売却されてしますような状況です。

先月号でお知らせしたように、一般の人が物件の購入が可能になったのに在庫が少ないという現象が続いています。　在庫が少ない為に優良物件は飛ぶように売れています。　先週の金曜日に行われたハワイ経済協会年次会合では昨年は１８．２％の買主が言い値以上の金額で物件を購入したというデータを発表しました。　言い値でオファーを出す買主が多いので、競争相手の買主より条件を良くする為に中間金を通常より多くするなどの工夫をして、やっと契約が取れる時があります。　過去の売却事例をもとにオファーを出すだけでは購入出来ない状態ですが、といって購入しないで次に売りに出る物件を待っていると、必ずそれ以上の言い値で市場に出ます。　市場を把握した上で、買主と不動産業者のタイムリーな息のあったチームプレーが優良物件を購入するコツのような気がします。

オアフ島の新しい高級コンドミニアムの販売状況

ハワイの法律で販売数の半分はまずオーナー居住のユニットとしてその人たちに購入のチャンスをあげなくてはならないことになっています。　オーナー居住のユニットが30日経っても売れなかった場合のみ、投資家用として売りに出して良いことになっています。　モアナパシフィックのウエストタワーのオーナー居住のユニットの抽選が行われました。抽選された番号順にセールスオフィスに呼ばれて物件の選択をしました。ウエストタワーはほぼ完売です。　

コオラニもビルの半分は売却済みです。　オーナー居住のユニットと投資家のユニットがほとんど同じ割合で市場に少しずつ出されています。　こちらもオーナー居住のユニットとして市場に出された30日後に投資家が購入できます。　セールスオフィスにはハイテク時代にふさわしく、各ユニットをビジュアル体験できるようなビデオがあります。　新しいビルは今までのコンドミニアムよりアメニティ（付帯設備）が充実しています。　新しいビルのアメニティを使用出来るのを楽しみにして物件の予約をしている買主もいます。　完成は2005年のクリスマス頃ということなので、それまでは購入価格の10％で物件と一緒に2年間の楽しみも買ったことになります。

オフィスレントの上昇

過去数年オフィスレントはほとんど横ばい状態でしたが、今年に入って3ヶ月間は過去5年間で一番の上昇率でした。　現在のハワイのオフィスレントの平均は１スクエアーフィート＄2.21です。　ハワイの経済状況が良いことや、雇用率の上昇が要因で、ここ数年で22〜44セント上昇すると予想されています。（参考として上記オフィスレントの他に共益費等の経費がかかりますので、実際のレントは１スクエアーフィートあたり、平均で＄3.21以上になります。）

先月のテーマはキャッシュフローモデルチャートでしたが、今月は投資計算方を御紹介します。投資計算のほとんどは所得税やキャピタルゲイン税（長期譲渡益税）を支払った後（,納税後、アフタータックス）のリターンを重要視します。ぜひ最後までシリーズで読んで頂くようにお願いします。

投資計算のＡＰＯＤ（Annual Property Operating Data)

下記がＡＰＯＤを作成する時に計上する項目の説明です。
ＡＰＯＤはアメリカで投資計算をする時に使用するスタンダートの用紙です。ＡＰＯＤ（Annual Property Operating Data） を添付しましたので、ご参考にしてください。

Potential Rental Income　（賃貸収入見込み額）

テナントが100％入居したと仮定した家賃の総額です。もしまだリースしていない場合は市場の家賃を使用します。もしリースの条件がAbsolute Net Lease＊の場合はこの額がNet Operating Incomeになりますが、通常はこの額を基準にして空き室率やクレジットロスなどの経費を引いた計算をします。

Vacancy and Credit Losses　（空き室率とクレジット損失）

空き室率は家賃と市場の家賃と比較して予想します。需要と供給に大きく左右され、リースの期間によっても大きな差が出てきますが一般的にはその地区の平均の空き室率を計算に使用します。クレジット損失とは徴収できなかった家賃やテナントのリースの不履行による損失または破産などの場合もこの欄に計上します。

Effective Rental Income　（実質賃貸収入）

Potential Rental Income （賃貸収入見込み額）マイナス　Vacancy and Credit Losses（空き室率とクレジット損失）です。　

Other Income　（その他収入）

家賃以外の収入を計上します。物件の屋上の広告看板から得る収入、コインランドリーの収入、エクストラパーキングレンタル収入、エスクトラストレッジ収入などが上げられます。

Gross Operating Income　（総営業収益）

Effective Rental Income（実質賃貸収入）　マイナス　Other Income（その他収入）

Operating Expenses　（営業経費）

物件の収入を得るための経費です。Operating Expense  には下記の経費が当てはまります。

• 不動産固定資産税　

• 一般傷害保険、家主保険等

• 管理費

• 人件費

• 保全修理

• 光熱費　　光熱費の中には、水道料金、排水、ガス、電気代当が含まれます。　　

• その他の経費

Operating Expense を計算する時には下記のものは計上されません。

• 物件に関わる銀行ローンの利子や元金の支払い

• 原価償却

• 所得税

• 大掛かりな改装費等、物件の価値を上げるための支出 

• 保全改修工事積立金

• テナントの改装工事費

• 不動産手数料

下記は簡単なクイズです。お時間がある方は是非トライしてみてください。答えは来月のニュースレターでお知らせします。

いかがでしたか？

とても簡単なのですが、アメリカで投資計算をする場合、上記のような基準があります。基準の書式に基準にそったそれぞれの項目を計上し、基準に従って物件情報のやり取りを行います。同じ言葉でビジネスをし（talk with same language）、同じ基準で計算をすると投資率を正確に把握することが出来るので、上記はとても大切な基本項目の一つです。

来月号は、このＡＰＯＤにある査定額をご説明させていただく予定です。ぜひお楽しみに。

* Absolute Net Lease はテナンントがビルの運営経費をすべて負担します。
　Absolute Gross Leaseはオーナーがビルの運営経費をすべて負担します。
　Negotiated/Hybrid Leaseは各経費をオーナーとテナントが交渉をしてそれぞれを負担します。