ハワイ不動産投資情報

市場リポート
オアフ島の不動産売買のペースは過去に例の無いほど早いペースで動いています。
一戸建ては市場に出てから平均１９日で、コンドミニアムは２０日で売却されています。
また一戸建ての２９．８％、コンドミニアムの２１％は言い値より高い価格で売却されています。
５月末の一戸建ての中間価格は＄４４５，０００、コンドミニアムは＄１９５，０００です。この数字は昨年の同月と比べて１０．２％と１６．３％の上昇です。売上高で比較すると一戸建ては３９．５％の上昇になっています。　

以上のデータが示すように、優良物件を購入したい場合は、市場を良く把握した上で、言い値より高い価格で購入する覚悟でいないと優良物件を購入することが出来ない場合が往々にしてあります。言い値より少し位高い価格で売買契約をまとめる方が、自分の希望価格の物件が市場に出てくるまで待つよりもお買い得になる場合がほとんどです。最近は買主が自分でコンピューター上で市場を敏速に把握している場合が多いので、良い物件は市場に出たと同時に売買契約が成立するケースがあります。

ホノルル不動産協会の検索システムにお客様のご希望物件をコンピューターにインプットしておくと、市場に出たと同時にイーメイルでそのデータが自動的に入ってくるようになっています。　オフィスで売り物件をコンピューターでインプットした場合、数時間で、問い合わせが来るほどです。

７月１日よりホームページで物件の検索が出来るようにする予定です。沢山の情報を迅速にお客様にお届けできるように頑張ります。

オアフ島の新高級リゾート開発、コオリナカイのその後
事前に１万ドルを支払って予約した人の物件を選ぶ順番が抽選で決まりました。私は２８７番目と４１７番目でした。運良く弊社のお客様は３８番でした。この番号ならゴルフコースフロントの家を購入出来るチャンスがあると思って楽しみにしていました。６月４日に物件の選択が順番に行われました。蓋を開けてみると、ゴルフコースフロントの一戸建てのほとんどは開発業者が自分の為に押さえていたので、結局はゴルフコースフロントは予約できませんでした。せっかく良い番号を得たのですが、、、、。本当に良い物件を手に入れるには、プレミアムを出すか、自分で開発するしかない？
コオリナのほとんどの買主はアメリカ本土からです。日本のお客様はまだワイキキが中心で、今やっとアラモアナ地区までと生活範囲が広がりましたが、コオリナまで足が伸びるようになるには、もう少し時間がかかるようです。

地元の投資家が４つのオフィスビルディングを購入
地元の投資家、Duane Kurisu　と Mike Fergus の２人が125 Merchant St., 126 Queen St., C Brewer Building,と University Centerの４つのオフィスビルを２１ミリオンドルで購入しました。今回のセールには６，０４５平米の土地と９，３００平米のオフィススペース、及び２７０台分のパーキング場が含まれます。　
現在９０％の入居率のオフィスビルですが、この投資はハワイの経済の見通しが明るいということを表していると言われています。

モアナパシフィックのセールス状況
２つのタワーのうちのウエストタワーは完売しました。イーストタワーの販売が始まり、1期５６ユニットの投資家用のユニットはほとんど売却され、２期のオーナー居住用のユニットの抽選が６月２２日に行われる予定です。６月１９日までに申し込んだ人が抽選で物件を選ぶ順番をもうらうことになります。ハワイの法律に従い、オーナー使用のユニットを市場に出し３０日たっても売却されない場合のみ、そのユニットは投資家用として販売されます。常に売りに出されているユニットと価格は変動していますので、最新の情報をぜひお問い合わせ下さい。

APOD　(Annual Property Operating Data)　の書式の右上の欄にAssessed/Appraised Valuesがあります。ここには　Land/ Improvements/Personal Property/Total があり、その右には横線が２本あります。この２本の線の上に査定額とその割合を記入します。　この不動産査定及び鑑定額を基に減価償却を計算するので、キャシュフロー計算をする上でとても大切な数字です。

記入例

この欄の数字は一般的にホノルル市の査定額が使用されます。　毎年不動産のオーナーになるとホノルル市からオーナー宛に査定額が郵便で送られて来ます。ホノルル市はその査定額に基づいて固定資産税を算出します。現在の住宅の固定資産税額は査定額＄１０００に対して＄３．７５で算出されます。

ホノルル市の査定額は土地と建物に分かれて数字が送られてきます。この時点では査定額と実際の物件の価格とは数字が違いますが、そのままこの数字をこの欄に記入します。　この数字を基に土地と建物の割合を算出し、この割合をＡＰＯＤの計算に利用します。

例えば不動産の土地が２５％で建物が７５％だった場合で査定額の合計が＄５００，０００だったとします。しかし実際投資計算をする不動産の価格が＄７００，０００だった場合、この割合のみを利用して、＄７００，０００の２５％の＄１７５，０００が土地の価値になり、７５％の＄５２５，０００が建物の価値になります。　住宅の投資計算の場合はこの＄５２５，０００を２７．５年の減価償却として計算します。　またコマーシャル物件の場合は３９年で減価償却します。

なおその年の何月に物件を購入したか、何月に売却したかによっても、その年の償却額が変わってきます。月の調整が必要な場合は下記の表に従って計算をします。通常は１月に購入して何年後かの１２月に売却したこととして計算をする場合が多いです。その場合は１年目は３．４８５％、翌年から毎年３．６３６％、そして最後の売却の年は３．４８５％の率で計算します。

なお対象物件のホノルル市の査定額が不明の場合は近隣の査定額の割合を利用する場合もあります。

先月号のお答え

さて、来月は少しＡＰＯＤの上の段、取得コストやローンフィーなどをご説明した後にCash Flow Analysis Worksheet の御説明に入りたいと思います。　お楽しみに。