ハワイ不動産投資情報

知ってお得な情報

7月から弊社のホームページより、ホノルル不動産協会の物件検索ページに入ることが出来るようになりました。現在約５，０００の物件リストが掲載されています。またデータベースはリアルタイムで随時更新されています。思う存分、好きな物件を検索してみてください。
検索のページへはこちらをクリックして下さい。
なお詳しい情報をご希望の場合はいつでもお気軽にお問い合わせ下さい。

市場リポート

オアフ島の6月の売り上げ件数は昨年の同月と比べると一戸建ては5.9％、コンドミニアムは27％も上昇しています。オアフ島の物件の6月の中間価格は在＄481，800、コンドミニアムは＄210，000です。5月は一戸建てが＄445，000、コンドミニアムが＄195，000でしたので、引き続き上昇しています。

ハワイの不動産市場はアメリカ本土よりも先行きが明るい

ハワイの不動産のこの先12ヶ月は約10.2％の価格の上昇があると予想されています。
下記の表はアメリカ本土及びハワイの予想です。黒の四角内の数字は予想上昇率、白い四角内の数字は1998年から2003年までの価格上昇率です。ロサンゼルス、ニューヨーク、サンフランシスコに次いでハワイが４番目の上昇率です。これからの伸び率が顕著なのはロサンゼルスとハワイです。　



過去最低の銀行ローンの利子

現在の30年の銀行ローンの利子は5.82％で過去最低の率です。ハワイでは中間価格の不動産をローンで購入した場合の毎月の支払い額は収入の31.9％となっています。1990年には収入の60％が毎月の支払額でした。この数字からも分かるように、一般の人が不動産を購入しやすくなっています。1982年頃には銀行ローンの利子が一時18％になった時期があります。それから比べると約3分の1の利子です。ハワイの銀行は日本の人にも融資をしますので、この利子の低い時に不動産投資をすることをお薦めします。

ＡＯＰＤの右上には下記の物件購入に関する一番大切なデータを記入する欄があります。

Purchase Price             _________________________________
Plus Acquisition Costs    _________________________________
Plus Loan Fees/Costs    _________________________________
Less Mortgages             _________________________________
Equity Initial Investment _________________________________

それでは順を追ってご説明します。

一番上の段のPurchase Priceは購入価格です。その下, Plus Acquisition Costsには取得経費を計上します。取得経費の主なものは登記手続きを代行するエスクロー会社へ支払う諸経費です。
下記はその代表的な経費です。

その下の段のLoan Fee,は銀行借入をする時にかかる諸経費ですが、主な経費は銀行へ支払うローンフィー、要するにローンを得る手数料のようなものです。
このローンフィーは銀行によって違いますし、どのようなローンを選ぶかによっても違います。一口にローンと言ってもローンの種類が１０数種類あり、そのローンのタイプによりローンフィーは様々です。場合によってはローンフィーを支払う必要がないタイプのローンがありますが、その時には利子が普通のローンより高かったりしますので、常にローンフィーと利子、そしてローンの期間のそれぞれの条件を含めて検討する必要があります。投資物件のローンフィーはその他の条件により違いますがローンの金額の.75％から3％と幅が広いです。ちなみに住宅ローンのローンフィーは1％から1.75％が多いです。

その下の欄のLess Mortgageにはローンの金額を記入します。

このようにこの表を順に記入すると投資開始時に現金で支払った額が算出されます。投資は最初にいくら支払い、途中のキャシュフローがいくらか、そして最後に物件を売買した時の手取り金額でリターンが計算されます。

なるべく少ない現金を投資し、途中のキャシュフローが多く、そして最後の売却時の金額が多い物件が理想的です。ですから投資物件を購入するほとんどの場合は銀行融資を受けて投資をします。

APODのInitial Investment の計算の下の欄には銀行ローンの簡単なまとめの欄があります。

* １ｓｔとは第一抵当ローン、２ndは第２抵当のローンの略です。

* Periodic payment は年払いか、月払いか

* Interest は利子を記入します。

* Amort period とはローンの期間です。投資物件の場合は５年、１０年などの期間のローンがありますが、支払いのスケジュールは２５年で支払う予定表を基にして支払うということもあります。

APODの３１番にこのローンのデータをもとに年間の合計支払い額を記入します。

来月からはCash Flow Analysis Worksheetのご説明に入ります。