ハワイ不動産投資情報

9月の市場リポート

毎年8月はローカルの人達は夏休みで旅行に出かけたり、新学期が始まる用意の為に不動産セールスの動きが鈍いと言われています。今まで急上昇してきた物件の中間価格はオアフ島の一戸建ては現在＄450,000、コンドミニアムは＄207,800と先月に比べると低い数字になています。　しかし不動産担保ローンの金利が40年来低いので、まだまだ売買は盛んに行われると見られています。　８月の中間価格が低くなっても販売件数は昨年と比べると一戸建てで6.4％、コンドミニアムは18.2％の上昇をしています。

コオラニの次期発売日程
　
コオラニはセールス方法を一変し,次期発売ユニットを販売することにしました。
購入希望者は事前に「letter of Intent」という用紙にサインをして予約金の＄20，000を支払います。この用紙には購入希望階数、ユニット、価格帯などを記入します。この手続きをした人のみ、10月4日から6日の間に10月10日の予約時間が指定されます。10月10日は一般の人はセールスオフィスいは入ることが出来ません。10月まで事前に手続きが必要ですので、もしコオラニを購入ご希望の方は早めに弊社にご連絡下さるようにお願いします。

パームスアットワイキキ、コンドミニアムの売却

ワイキキパークサイドホテルだった建物がコンドミニアムとして売りに出されました。8月8日の一般公開の2日前に特別顧客対象に行ったプリセールで完売になりました。市場に出て9時間でした。ワンルームとワンベッドルームの土地権付きで、合計248ユニットです。価格帯は＄116,000から＄225,000でした。

１０３１等価交換が変更

今まで外国人もアメリカ人と同じように等価交換をすることができましたが、新しい規則の変更で外国人は交換する物件を同時登記しない場合は、等価交換が認められなくなりました。

以前は先に物件を売却して、45日以内に次に購入する物件を指定し、180日以内に次の物件の登記をすれば良いことになっていました。しかし同時登記をするということは、買主、売主とそれぞれの業者がスケジュール通りに物件登記の手続きをスムーズに行わなくては出来ません。同じ不動産会社で売却から購入まで行う場合は当時登記できる可能性があります。

また売却時に納税番号を取得しているということが義務付けられる傾向なので、物件を購入した方は納税番号を取得しておくことをお薦めします。

ハワイカイのタウンハウス新築プロジェクトの抽選

モアナカイ、ハワイカイの新築タウンハウス、87ユニットのうちの10ユニットが売りに出されることになりました。場所はハワイカイの郵便局の近くに開発されたナネアカイの裏にあたります。価格帯は＄450,000から＄600,000です。9月17日までに申込みを受付、9月19日に抽選が行われる予定です。　開発業者はオアフ島の西の住宅地の開発で有名なシューラーです。

マウイ島の低価格住宅の抽選

マウイ島の低価格住宅の抽選が行われました。214件の売り物件に3,576人が申し込みました。価格帯は＄225,000から＄275,000でした。マウイ島の中間価格は＄500,000以上ですので、＄200,000以上のお買い得になります。マウイ島の建築許可を出す機関はこのプロジェクトに協力をしていて、スムーズに開発が行われる予定で来年の2月には入居が始まる予定です。

今月はヒューレット・パッカード１０ＢＩＩという計算機を使用してのローンの算出方法を御紹介します。
この計算機は投資計算をする人に使われているポピュラーな計算機です。
この計算機の一番上の白い文字は、左からN, I/ＹＲ, PV, PMT, FVとなっています。

Ｎは支払い回数の略です。支払いが何回あるかということで、もし毎月の支払いで5年間のローンの場合は１２Ｘ５＝６０ですので、６０をインプットします。もし一年に一度の支払いで5年の場合は、５をインプットします。
ハワイのコマーシャルローンは25年間の支払い方法が多いです。その場合は１２Ｘ２５＝３００で、３００をインプットします。

Ｉ/ＹＲは年利の略です。ローンの利率をインプットします。ほとんど年利で表示されますので、そのままの数字をインプットします。例えば年利６％の場合は、６を、５．５％の場合は５．５をインプットします。

ＰＶは現在の価値、要するに借り入れ金額の略です。　例えば借り入れ金額が＄１００，０００の場合はそのまま１００，０００とインプットします。　ここで一番大切なことは、この数字はマイナスでなくてはならないことです。
このマイナス数字をインプットするには計算機の一番左端の列の上から4番目に＋/ーというキーがありますので、まず１００，０００を表示した後にこの＋/-のキーを押してからＰＶにインプットします。

ＰＭＴは支払額の略です。Ｎ、Ｉ/ＹＲ、ＰＶをインプットした後にこのキーを押すと、毎月、または毎年の支払い金額が表示されます。　

ＦＶは将来の価格、ローンで言えば残額にあたります。通常ローンの計算をする時にはある年数と利子、そして借り入れ額をインプットすると自動的に、ＦＶはゼロとして計算されます。しかしもし毎月、または毎年支払って最後にある額を一度に支払う額（パルーンペイメントと呼ばれる）はその額をＦＶにインプットします。

例えば＄１００，０００の借り入れ額、支払い期間は毎月、25年間、利子は６％とし、最後の支払いを＄２０，０００とした場合のインプットは
Ｎ　３００
I/YＲ　６
ＰＶ　−１００，０００
ＦＶ　　　　２０，０００
最後にＰＭＴを押すと、毎月の支払い額、＄６１５．４４が出ます。

この５つのキーはとても便利で、5つの要素のうちで分かる数字を入れて、分からない数字を得ることが出来ます。

例えば１０年間毎月＄５００を利子５％で貯金をする場合は
Ｎが１２０
Ｉ/ＹＲ　５
ＰＭＴ　-５００
ＰＶを押すと＄７７，６４１．１４になり、これは１０年後の最終貯金額を算出したことになります。

また
将来＄１００，０００を貯めたい場合で利子は３％で毎月＄５００を貯金できる場合は
ＦＶ＄１００，０００
Ｉ/ＹＲ　３
ＰMＴ　-５００
Ｎを押すと１６２．３９になります。この１６２を１２で割ると約１３．５年になります。
毎月＄５００を貯金をしていくと１３．５年後に＄１００，０００を貯めることが出来る計算になります。

この計算機（＄２９．９９）はヒューレット・パッカードのホームページで購入することが出来ます。

http://www.hp.com/calculators/financial/10bII/